The basic Contributions to the 38^th International UIPI Congress of Oslo,

from England, Norway and Belgium

 

 

1. LANDLORD ACCREDITATION SCHEMES IN THE UNITED KINGDOM

 

A Presentation to the Oslo 38^th International Congress of  UIPI on 19 June 2005,

 by David J Salusbury, Vice President UIPI, President UK National Landlords Association

 

 

Background

 

·        All too often there has been, and still is, an uneasy relationship between local authorities and the private rented sector. Landlords can feel that local authorities don’t understand the hard work that goes into their work and fear that local authorities want to over regulate the sector. For their part, some local authorities view landlords through a prism coloured by bad experiences with the few rogue operators in the sector and have built up a negative image of all landlords as a result.

 

Aims of Accreditation Schemes

 

·        Accreditation schemes can help to encourage best practice in the private rented sector.

·        The basic aim of any scheme is to raise the standard of accommodation in a local area.

·        Disputes can be reduced and those which do arise can be dealt with quickly and effectively.

 

 

Benefits

 

·        The NLA is keen to encourage a productive working relationship between landlords and local government. If run properly, voluntary accreditation schemes can provide a forum for sharing views and each party gets used to engaging in a productive and professional relationship in which the views of the members is respected. They can also encourage good practice in the sector, raise awareness of issues affecting landlords and tenants and foster good communication between all interested parties.

 

·        Accreditation schemes can help to encourage best practice in the private-rented sector. They also enable landlords who are not owners of licensable houses in multiple-occupancy (HMOs) to gain access to information which might not otherwise be readily available to them.

 

·        It may be particularly useful for landlords to seek accreditation if they are working in an area where rogue operators have damaged the reputation of the private-rented sector.  Accreditation will help to distance them from this poor image and should benefit their relationship with the local authority which, for most landlords, is the most visible part of government.

 

Key Elements

 

·        Both landlords groups and central government have a fundamental role to play in persuading the local authority to see the benefits of fully engaging local landlords in the development of their scheme.  Neither side should try to gain the upper-hand in the relationship. An accreditation scheme should not be used as a sick to beat the landlord.

 

·        The NLA is concerned to encourage local authorities and government to recognise that the development of accreditation schemes should be done in a 50/50 partnership between landlords groups and local authorities. This sort of equal relationship will help to foster good relations with respect to the scheme.

 

Voluntary Nature of Schemes

 

·        The first and most important element of any landlord accreditation scheme is that membership must be on a voluntary basis.  Imposing membership on landlords will merely increase the feeling that they are being over-regulated. This will have a negative impact on the relationship between the landlord and the local authority and in the worst cases may convince some landlords to leave the sector altogether. This would not be in anyone’s interests.

 

Consultation

 

·        Local authorities in the UK have a wide set of statutory responsibilities which they must consider when assessing the needs and status of the housing stock in the area they are responsible for.  They can make this clear to landlords during the consultation process.  They must also take pains to understand the pressures on the private-rented sector, bearing in mind that it is not a single, coherent business or investment activity.

 

·        The NLA is concerned to ensure that the administering authority must show that it is willing to respect the wealth of knowledge held by private landlords in a given local authority area.  The authority proposing the scheme must be prepared to be flexible in its approach to the sector and provide information on what the scheme may contain.  It should take full account of the views of local landlords and incorporate their suggestions into the accreditation scheme.  This approach is strongly encouraged in the guidance on setting up accreditation schemes that central government provides to local authorities.

 

·        Consultation should start very early in the development of an accreditation scheme.  The sooner that all people who have a vested interest in the process are involved in influencing the scheme, the better and more appropriate to the needs of the local area the scheme is likely to be.

 

·        Bearing the point above in mind, it is important to demonstrate that the establishment of a scheme commands the general support of a substantial number of local landlords.  It is in the interests of the local authority that as many landlords subscribe to the scheme as possible.  The process of accreditation for landlords should not be too onerous or it is unlikely to receive a positive response.  A good way to encourage landlords to support the scheme is to ensure that their views and practical suggestions are incorporated into the scheme.

 

·        In addition to local authorities, other bodies might want to establish accreditation schemes with landlords: Universities and health service trusts may be particularly interested.  These bodies will probably have priorities which are slightly different from those of local authorities, but the principle remains the same: landlords affected by the proposed scheme should be involved in developing the terms of that scheme.

 

Incentives for Landlords

 

·        There needs to be real incentives for landlords to take up the offer of joining a voluntary accreditation scheme, in the form of tangible benefits for membership. These could include:

 

·        Tenant Accreditation Scheme.  An accredited landlord scheme could be run in conjunction with an accredited tenant scheme.  The process of accreditation for tenants need not be onerous; in fact it could be made very easy indeed.  One way to achieve this would be perhaps to offer the tenant accredited status if they paid their rent on time and did not cause any form of nuisance over a 6-month period.  In these circumstances the landlord could make a nomination for the tenant to be included on the list, with the agreement of the tenant and, possibly, at the tenant's request.  This may be particularly attractive to tenants at the lower end of the market and to recent immigrants who may want to use their accreditation as a form of reference for their next rental.

·        Discounted Goods and Services.  An accreditation scheme could use its potential purchasing power to arrange offers of discounted goods and services to accredited landlords.  This could be a useful incentive for many private landlords, particularly those with smaller property portfolios.

·        Parking.  Many landlords in inner city areas have difficulty in going about their day-to-day business owing to parking restrictions.  The local authority could make life easier for accredited landlords by issuing them with parking permits allowing them to park immediately outside, or close to, their let properties. This would make working on the properties a great deal easier and be a practical incentive which many landlords would appreciate as understanding their day-today work needs.

·        Council Liaison.  Landlords can have access to a council liaison officer who will assist their dealings with a range of departments of the local authority. This would be attractive to many landlords – particularly those who deal with housing benefit tenants.

·        Fast-tracking into Licensing.  The biggest prize, where applicable, would be fast-tracking accredited landlords into the new licensing scheme introduced by the Housing Act 2004.  This has attractions to government since it would leave resources free to concentrate on rogue elements, who abuse the system and cannot be described as 'landlords'.

 

A Model Scheme

 

·        The National Accreditation Network in the UK (ANUK) has issued a model accreditation scheme to be used by landlords which illustrates the most important elements of any voluntary accreditation scheme.

 

·        The responsibilities of an accreditation scheme operator are to:

 

• Work in close partnership with landlords, local bona fide landlord associations and other key private-rented sector stakeholders.

• Administer and monitor the scheme including undertaking compliance audits.
• Maintain a database record of accredited dwellings, landlords and tenants.
• Be responsible for the issuing, administration, suspension and revocation of accredited status.
• Provide general help and advice, for example on standards.
• Provide information on changes and likely pending changes in legislation by such means as landlord forums, newsletters, and through local landlord associations.
• Assist landlords and tenants to achieve accreditation status.
• Provide advice on energy efficiency measures.
• By agreement with landlords, provide a public list of accredited dwellings in which accommodation is available to let.
• Actively promote the accreditation scheme across its geographical area.
• Provide incentives to joining the scheme
• Provide a resolution service for tenant/landlord disputes.
• Provide a resolution service for tenant/tenant disputes, or signpost tenants to named arbitration services
• Regularly consult with accreditation scheme stakeholders and act positively on feedback.

 

·                    On application for accreditation, landlords will:

 

• be committed to partnership working
• participate in and promote the Accredited Tenant Scheme

 

Conclusion

 

·        Membership of a scheme does demonstrate a willingness on the part of a landlord to engage with local authorities and maintain certain standards with regard to the property and dealings with tenants. However we are very keen to underline that non-membership of a scheme does not automatically mean that the landlord is a bad landlord.

 

·        There must be a willingness on the part of the local authorities that there will be a host of justifiable reasons why a very good landlord may not want to join an accreditation scheme and they should not be discriminated against in any way for choosing not to join.

 

DJS, London June 2004

 

 

 

 

2. BRIDGING CONFLICTS BETWEEN LANDLORDS & TENANTS

 

A Pilot Scheme in Norway

 

 

1.         Background information on the housing market

The rental market for housing in Norway differs from the market in the majority of other countries. Most homes in Norway are owner-occupied. Relatively few are rented. All political parties in Norway have agreed upon owner-occupied housing as a political goal since the 1950’s. The housing market in Oslo is different from the country as a whole.

 

 

Oslo 2001	Norway 2001
266 900 dwellings	1 961 548 dwellings
70,5 % owner occupied	76,6 % owner occupied
29,5 % tenures/tenancies	23,3 % tenures/tenancies

 

Co-operative ownership was until recently a combination of part-ownership and a right to rent a flat. As a result of new legislation in 2005 this form of ownership has changed into owner-occupied.

 

Until recently there has been a rental price-regulation in the largest cities, for flats being built before 1940.

 

Rented housing is now for the most part the domain of young people who have not yet established themselves with a family and permanent employment, and therefore have no wish to bind themselves to fixed property. The number of older people moving into rented flats after selling their owner-occupied home is slightly increasing.

 

A current trend in the rented housing market is that short-term/time-limited rentals of up to 3 years are becoming the norm, rather than the non time-limited rental contracts that previously were the norm.

 

Another characteristic in the Norwegian market is that there are only a small percentage of professional landlords compared to the number of private landlords of individual dwellings. The percentage of public housing rentals – council houses and flats – is also relatively small.

 

	Oslo	Norway
Private persons	47 %	56 %
Private professionals	21 %	10,7 %
Public housing	16 %	16,3 %
Others (priv. org. etc)	16 %	17,6 %

 

 

2.         The Rent disputes tribunal in Oslo and Akershus

The Rent disputes tribunal in Oslo and Akershus (HTU) was established in 2001 as a pilot scheme. The political purpose was to give landlords and tenants quicker solutions at a lower cost in rental disputes, than through the ordinary courts.

 

The initiative to establish HTU was taken from the Norwegian Tenant’s Organization, the Norwegian National Federation of House Owners and the Consumer Council of Norway.

HTU is an independent administrative unity with some of the characteristics of a court of law. The employed mediators have the degree cand. jur. from the University, have experience as judges and have participated in special studies in disputes settlements mechanism (especially mediation).

 

Settlements and decisions from HTU are legally enforceable like law court judgments. A decision may   however be forwarded to the ordinary courts within a month.

All decisions are published on www.htu.no

 

3.         Jurisdiction

Disputes in housing, but not in business premises, can be handled. Both the landlord and the tenant are authorized to take the initiative.  A fee/charge has to be paid.

 

HTU is an alternative to the Conciliation Boards and the courts in Oslo and Akershus.

The contract or agreement between the parties has to be a rental contract under the old or the new housing law. Only few cases are now regulated by the old housing law from 1939.

HTU deals with real disputes, but does not give judicial advice to one of the parties.

HTU also gives information on the housing laws to the public, but only on general basis.

 

4.         Mediation method

During the mediation process HTU is using an interest-based method, developed at Harvard University and practised in the USA for many years. The same method is in Norway also used in court-sponsored mediation, and by mediation boards. Mediation is voluntarily for the parties in a housing-dispute.

 

In this form of mediation the parties are encouraged to look forward at what serves their interests best rather than concentrating on what has happened in the past with the aim of proving who was right.

 

• Focus on interests
• - not on rights and positions
• Focus on the future
• - not on the past
• Let the parties make propositions
• Solutions will be the parties own choice
• It is easier to live up to, and parties will be more satisfied

 

Mediators role is to assist the parties in negotiations to solve the conflict, not to give advice. The parties will be encouraged to consider alternative agreements that might be acceptable for both of them.

 

The parties can if they wish be assisted by lawyers or another representative in the mediation meeting, but this is not necessary.

 

5.         The orange example

An often-used example used to illustrate interest-based mediation is two people in quarrel over an orange. Neither will give up.

 

• The traditional courts will resolve the dispute by considering which of the parties has the right to the whole orange. The party that can prove his ownership with more than a 50 % probability, presenting witnesses, receipts or similar, has his claim upheld and is awarded the whole orange.
• In traditional conciliation the parties normally meet each other halfway, so that each party gets half an orange.
• In interest-based mediation, the mediator attempts to identify the underlying interests of the two parties. If one party needs the orange peel to bake a cake and the other party just wants the juice, the way is open for a win-win situation where both parties have their needs and wishes fully covered.

 

6.         Mediation procedure

• Starts with joint meeting
• An informal and safe tone is established
• Active participation from both parties
• Parties speaks one at a time
• Separate meetings with one party at a time
• Mediator will focus on the interests
• A voluntary settlement can be the result, and the case will be closed

 

The mediation starts with a meeting between both parties and the mediator. The mediator will try to establish a safe and secure negotiating framework in a slightly informal tone, while at the same time certain fixed procedures are followed. The parties are given the opportunity to speak in turn and present their points of view on the case; alternatives may be presented in brief.

 

Each party then speaks to the mediator on a one-on-one basis. During these meetings the mediator encourages the parties to focus on their underlying interests.

 

The mediator attempts to build bridges by presenting a number of ideas for solutions. The mediator does NOT put forward concrete proposals, but attempts to persuade the parties to move in the direction of a solution.

 

Various solutions are discussed. The parties then participate in a new joint meeting. The mediator puts the agreed solution in writing which both parties will sign. Agreement is reached in the majority of cases.

 

The parties have resolved their dispute, which they can now put behind them and leave the meeting with a feeling of relief.

 

The length of the meeting varies from case to case, from 2 hours and up to two days. As a general rule meetings start at 10.00, and a light lunch is served at 12.00.

 

7.         What is the advantage

 

Mediation

Some advantages with the Rent disputes tribunal and the mediation that is offered:

• lower costs for the parties
• quicker solutions
• emotions and needs are taken into consideration
• both parties can be (more or less) satisfied
• none of the parties are loosing completely

 

Mediation opens for possibilities not available in the ordinary courts.

 

The parties are given the opportunity to avoid the risk of a lengthy process in the ordinary courts.

 

Parties often claim that it isn’t the money that’s important, but the principle.

 

Cases of this type have occasionally been resolved by donating the money to a charitable cause that has the support of both parties. Both parties have then their interests taken care of. 

 

Occasionally the tenants in cases regarding contract termination have been able to buy the property rather than move out. In cases involving debt, it is common practice that the owed amount is split into instalments. Creditor will often “grant debtor a discount”, by reducing the claim, when paid voluntarily. The advantage for creditor is to avoid enforced payment proceedings, which as often as not fail to attain the desired objective anyway.

Mediation often gives both parties the feeling that they have won because both can gain something through the settlement that they cannot get through a court decision. Another very important function of mediation is that the parties start a dialogue, something they fail to do when left to their own devices. This is of particular importance when the rental contract is to be continued.

 

8.         Decisions

If the parties fail to reach settlement through mediation, the case will be decided on a judicial basis by the HTU appointed committee. There will be a change of executive officer. The parties will be encouraged to present any written documentation they believe to be relevant. Whatever has been uttered verbally during the mediation cannot be used, as it is not known to the executive officer who writes the decision.

 

The committee will be set with the executive officer and one representative appointed by the Norwegian National Federation of House Owners and one by the Norwegian Tenants Association respectively. These representatives are laymen, normally not law-educated.

 

The committee will be responsible for obtaining the necessary information. A decision is reached when the case has been sufficiently clarified. The case handling is executed in writing only. With the exception of cases concerning contract termination, parties are not given the opportunity to participate in verbal meetings with the committee. The decision can be brought before the ordinary courts within one month, but if this is not done the decision has the same effect as a legally enforceable judgment. Until now only ten of the 150 HTU decisions have been brought to the ordinary courts.

 

9.         Statistics

Total number of disputes from 2001 until 2005 is 500.

*****

300 settlements  

150 decisions/rulings

*****

15 % about termination of contract

50 % when contract expires / disputes about deposit

10 % about rent

25 % other

                                                              

 

 

 

3. RESOUDRE LES CONFLITS ENTRE BAILLEUR ET PRENEUR EN BELGIQUE

 

L’expérience belge en matière de fichier négatif (black-list)

Arguments du SNP concernant la légitimité au regard de la loi sur la protection de la vie privée.

 

Par Beatrice Laloux, Directrice de le Syndicat National des Proprietaires (SNP) et

Fred Niemans, Lawyer, Brussels

 

La presse belge a relaté l’intention de la Ministre en charge de la protection du consommateur, Madame Freya Vanden Bossche, de légiférer en matière de «fichiers négatifs ». La Ministre a demandé à la Commission pour la protection de la vie privée de rendre un avis sur l’opportunité et le contenu d’une intervention législative. Par ailleurs une parlementaire socialiste a déposé une proposition de loi tendant à interdire purement et simplement de tels fichiers lorsqu’ils concernent un bien ou un service « essentiel ».

Le SNP comprend les motivations qui sont à la base de telles initiatives mais il tient à faire valoir son point de vue quant à la légitimité d’un fichier de locataires défaillants. Un courrier à ce sujet a été adressé à la Commission ainsi qu’à la Ministre compétente. Voici l’essentiel de cette communication.

 

La légitimité de la finalité d’un fichier de locataires défaillants se fonde sur la loi belge sur la protection de la vie privée, du 8 décembre 1992. 

Quatre conditions doivent être remplies pour qu’un traitement de données soit légitime.

 

1. L'existence d'un intérêt légitime poursuivi par le responsable ou par les destinataires des données au travers du traitement en cause;

 

2. Le lien de nécessité entre l'existence du traitement et la réalisation de l'intérêt légitime;

 

3. L'existence d'un intérêt, d'un droit ou d'une liberté fondamentale de la personne concernée (le locataire) pouvant prétendre à une protection au titre de la Loi;

 

4. La non-prévalence de cet intérêt, droit ou liberté sur l'intérêt légitime du responsable ou des tiers à qui sont communiquées les données (les propriétaires).

 

§1^er. L’existence d’un intérêt légitime

Aux yeux du SNP, les intérêts légitimes d’un fichier de locataires défaillants sont multiples :

1.      Ce traitement présente un intérêt dans le chef des personnes à qui les données qu’il contient sont communiquées, à savoir les bailleurs … L’information fournie attire l’attention du bailleur sur l’existence d’un problème antérieur et l’amènera, le cas échéant, à s’informer sur les capacité d’un candidat locataire à faire face à ses engagements. Cet intérêt n’est contraire à aucune loi.

 

2.      Cet intérêt à obtenir de l’information relative aux candidats locataires participe, du reste, à la liberté de contracter et au droit de propriété en vertu desquels un bailleur peut librement disposer de son bien et reste libre de le confier ou non en location à tel ou tel candidat locataire.

Certaines obligations mises à charge des bailleurs trouvent du reste leur justification dans le fait même que ceux-ci ont la possibilité de choisir librement leur locataire... Ainsi, la Cour d’Arbitrage belge a estimé que l’on pouvait mettre à charge du bailleur l’obligation de payer la facture d’eau du locataire quand celui-ci reste en défaut de le faire parce que « le propriétaire choisit librement son locataire et dispose de moyens efficaces afin de recouvrer les sommes qui lui sont dues par ce dernier ».

3.      Il doit, par ailleurs, être rappelé que les bailleurs sont de plus en plus confrontés à des locataires peu scrupuleux... Il est de l’intérêt légitime des bailleurs de pouvoir lutter contre de tels agissements …

 

4.      L’intérêt du bailleur se retrouve également dans la situation parfois fragilisée dans laquelle il se trouve à l’égard du locataire lui-même... Les loyers représentent pour beaucoup un complément de revenus indispensable … Dans le même temps, les loi protectrices des locataires viendront souvent limiter ses possibilités tant de mettre fin au bail que de récupérer son bien, même si le locataire ne paye pas ou plus ses loyers.  D’où le risque grandissant qu’il prend en « faisant  confiance » aux seules déclarations du candidat-locataire…

 

5.      Ce traitement revêt également un intérêt d’ordre plus général en ce qu’il tend à éviter qu’un locataire qui n’a pu faire face à ses obligations financières dans le cadre d’un contrat de location ne répète cette carence au détriment de bailleurs successifs...

 

6.      Le fichier n’a du reste pas pour but d’exclure les locataires défaillants du marché de l’immobilier mais de fournir aux bailleurs certains éléments d’information sur les capacités financières de ceux-ci ce qui, le cas échéant, permettra d’apprécier si oui ou non le candidat locataire pourra faire face aux charges locatives exigées en vertu du contrat de bail qu’il se propose de conclure. Cet intérêt ne contrevient à aucune loi et est également légitime, tout comme il en a été de celui de créer en Belgique un fichier central pour les crédits à la consommation.

§2. Le lien de nécessité entre l'existence du traitement et la réalisation de l'intérêt légitime

Le fichier de locataires défaillants est nécessaire aux intérêts légitimes poursuivis tels qu’explicités au paragraphe précédent.

La centralisation des locataires en défaut de paiement avéré représente un outil de gestion des biens à louer sans équivalent afin de poursuivre les intérêts précités. Il n’existe du reste aucun autre moyen permettant d’arriver à ce résultat et qui soit moins attentatoire aux intérêts légitimes des locataires.

C’est d’autant plus vrai que le législateur a tendance, par le biais de mesures protectrices du locataire, à limiter la liberté de contracter ainsi que les moyens à la disposition des bailleurs pour récupérer les loyers non payés. Par exemple, une loi a instauré  une procédure de conciliation préalable à toute demande de recouvrement de loyers. Cette mesure retarde l’obtention d’un jugement et  augmente les risques de ne pas récupérer des arriérés  devenus en outre plus importants.

Face à des mesures qui  exposent davantage les bailleurs aux risques d’insolvabilité, il est nécessaire pour les bailleurs de se prémunir d’avantage contre ces risques.

§3. L'existence d'un intérêt, d'un droit ou d'une liberté fondamentale de la personne concernée pouvant prétendre à une protection au titre de la Loi

 

On identifie souvent l’intérêt à protéger les locataires comme étant celui du droit au logement. Le SNP pense cependant que le lien entre le droit au logement et l’existence d’un fichier de locataires défaillant est bien moins évident qu’on le prétend.

 

En effet,  la relation entre un bailleur du secteur privé et un candidat locataire relève du droit privé et est régie par le Code civil. Même si les règles traditionnelles ont été enrichies de dispositions parfois très protectrices pour les locataires, elles restent fondées sur les principes fondamentaux du droit des contrats, dont la liberté de contracter et le principe de la convention-loi. Le bailleur n’est jamais obligé de contracter avec un locataire potentiel. Le locataire n’a pas de droit subjectif à faire valoir quant à la location d’un logement appartenant au bailleur lui permettant de forcer ce dernier à contracter.

 

Le droit au logement ne modifie rien à cette situation juridique. En effet, il ne confère aucun droit subjectif aux particuliers qui ne peuvent l’invoquer directement à l’égard de l’Etat, ni, a fortiori, d’un co-contractant privé. La règle inscrite dans la Constitution belge ne consacre en effet qu’une injonction positive à l’égard de l’Etat qui, par la voie législative, se doit de déterminer les conditions d’exercice du droit au logement.

 

Aucune disposition légale n’oblige, au nom du droit au logement,  un bailleur privé à contracter avec un candidat locataire, quelle que soit la situation de ce dernier, ni ne lui interdit de refuser une telle location à un locataire qui apparaît incapable de faire face aux obligations du bail. Aucune disposition légale, enfin, ne permet aux locataires, au nom du droit au logement, de ne pas remplir leurs propres obligations.

 

C’est au législateur qu’il revient de mettre en place des structures juridiques d’aide aux personnes ne pouvant accéder au marché locatif afin de leur garantir un droit à un logement décent. Ainsi, lorsqu’il confie à certaines institutions la création de logements sociaux accessibles aux personnes en difficulté, loués à des conditions sensiblement différentes de celles du marché locatif.

 

§4. La non-prévalence de cet intérêt, droit ou liberté sur l'intérêt légitime du responsable ou des tiers à qui sont communiquées les données

La question est de savoir si l’intérêt du locataire de pouvoir bénéficier d’un logement doit être privilégié par rapport à l’intérêt du propriétaire-bailleur à posséder des informations lui permettant de donner un bien en location dans des conditions de sécurité suffisantes.

Cette question n’est pas encore tranchée par la jurisprudence. La Commission belge pour la protection de la vie privée a développé une argumentation alambiquée et non convaincante, très technique, qui ne vide absolument pas le problème même si elle conclut au fait que le traitement mis en place par le fichier de locataires défaillants est, sous cet aspect, contraire à la loi.

Le SNP estime au contraire que rien de permet de penser que les intérêts d’une des deux catégories de citoyens concernée l’emportent sur ceux de l’autre. Il estime en outre que les précautions prises dans la gestion et l’organisation du fichier sont de nature à assurer que le traitement des données est proportionné aux intérêts des uns et des autres.

Un éclairage intéressant sur cette question est donné par les travaux d’un groupe de réflexion instauré à l’échelle de la communauté européenne, intitulé le Groupe 29. Les travaux en question ont porté sur la problématique des « black lists ». L’utilisation de ce terme a souvent pour effet de faire croire à  l’illégitimité de tels fichier.

Or, le document du Groupe 29 ne remet pas en cause la légitimité des black-lists découlant du respect des législations issues de la directive 95/46/CE.  … le groupe 29 énonce en effet que : « par conséquent, il ne s’agit pas d’évaluer ou de mettre en cause la légitimité de l’existence de tels fichiers qui, comme précédemment mentionné, disposent d’une base juridique dans les différents Etats membres, mais bien plutôt d’analyser leur application et mise en oeuvre ». Il reconnaît du reste ensuite explicitement l’utilité de telles listes en mettant en avant les intérêts légitimes qu’elles servent. Ce n’est donc pas du tout l’interdiction a priori de telles listes qui est prônée par le Groupe 29 mais une unification des conditions de fonctionnement de ces listes, permettant de trouver le meilleur équilibre entre les intérêts reconnus par lui comme légitimes, dans le chef tant des responsables de traitement que des personnes concernées par les données.

Plus particulièrement, concernant les fichiers communs de débiteurs en matière de crédit -mais le raisonnement est transposable aux fichiers de locataires défaillants-, le Groupe 29 indique que leur légitimité découle principalement de l’intérêt légitime poursuivi par ceux qui les mettent en œuvre, faisant implicitement, mais certainement, une application de l’article 5,f en faveur de ceux qui mettent en œuvre des blacklists de ce type. Plus précisément, le groupe 29 affirme que « La légitimation de l’inscription de données dans ces fichiers reposera (…) surtout sur l’existence d’un intérêt légitime du responsable du fichier à connaître l’existence éventuelle d’impayés inscrits à l’encontre d’une personne venant solliciter un crédit. …

Le Groupe 29 accepte donc a priori que la légitimité des blacklists soit fondée sur l’équilibre des intérêts prévu dans la Loi belge, pour autant qu’un certain nombre de garanties puissent assurer la protection des personnes concernées par les données…

Le SNP considère que, en application du raisonnement tenu par le groupe 29, tant au vu de l’importance des intérêts légitimes des bailleurs qui pourraient consulter un fichier de locataires défaillants que du nombre de garanties offertes aux personnes concernées par les données en application de la loi existante, un équilibre des intérêts en présence est atteint de sorte que la Loi belge est respectée.

L’intérêt légitime des locataires en défaut de paiement, même renforcé par le droit à un logement décent, à ne pas voir  leurs données communiquées à des bailleurs du secteur privé, ne l’emporte pas sur les intérêts légitimes servis par un fichier de locataires défaillants relevant tant, notamment, des libertés de commerce et d’entreprise, de la liberté contractuelle que du droit de propriété privé.

Pour autant que le droit à un logement décent puisse être invoqué en l’espèce,  ce dernier n’est ni de nature à obliger les bailleurs à contracter avec des locataires incapables de faire face à leur obligation de paiement du loyer, ni à empêcher les bailleurs de se prémunir contre les défauts d’information concernant les dettes des candidats à l’égard de leurs bailleurs antérieurs et d’éviter, par là, certaines fraudes bien connues de locataires peu scrupuleux.